Gayrimenkul Fiyatları Neden Asla Düşmez?

Gayrimenkul fiyatlarının düşeceğine inanmak, uzun vadede yanlış bir beklenti yaratabilir. Tarihsel verilere ve ekonomik prensiplere bakıldığında, fiyatların sürekli yükseldiğini görmek mümkündür. Emlak fiyatlarını belirleyen temel unsurlar nüfus artışı, para arzı, inşaat maliyetleri ve arz-talep dengesidir. Bu yazıda, fiyatların neden asla düşmeyeceğini basit ve anlaşılır bir dille ele alacağız.

1. Nüfus Sürekli Artıyor, Konut Stoku Yetersiz Kalıyor

Bir ülkedeki nüfusun her yıl arttığını düşünelim. Doğan bebekler büyüyüp birer birey olduğunda konut ihtiyacı doğar. Ancak konut üretimi, nüfus artış hızına yetişemez.

Doğum oranı ile ölüm oranı hiçbir zaman eşit değildir. Yani her yıl toplumda daha fazla insan yaşamakta ve konut ihtiyacı doğmaktadır.
Konutlar zaman içinde eskiyerek kullanılamaz hale gelir ve yenilenmesi gerekir. Bu da yeni üretim ihtiyacını doğurur.
Şehirleşme oranı arttıkça, kırsaldan kentlere göç edenlerin barınma ihtiyacı da konut talebini artırır.
Yeni kuşaklar, ebeveynleriyle yaşamak yerine kendi evlerine sahip olmak istiyor. Bu da talebin sürekli olarak canlı kalmasını sağlıyor.

Özetle, yeni kuşakların konut ihtiyacı, yıllık konut üretimiyle dengelenemediği için stok sorunu yaşanıyor. Bu da fiyatları yukarı yönlü baskılıyor.

2. Para Azalmaz, Aksine Sürekli Artar

Ekonomide para arzı hiçbir zaman azalmaz, sürekli olarak genişler. Peki bu ne anlama geliyor?

İş gücüne katılım arttıkça, gelir seviyeleri de yükselir. Daha fazla insan para kazanır ve bu parayı harcayacak alanlar arar.
Temel ihtiyaçlar (barınma, gıda, sağlık) karşılandıktan sonra yatırım ve lüks tüketim devreye girer. Emlak, en güvenilir yatırım aracı olarak görüldüğü için talep artar.
Merkez bankaları, ekonomik büyümeyi desteklemek için sürekli yeni para basar. Bu da likiditenin artmasına neden olur. Parası olan insanlar yatırım yapmaya yönelir ve emlak en cazip seçeneklerden biri olmaya devam eder.

Kısacası, insanlar daha çok kazandıkça ve daha fazla harcadıkça, gayrimenkule olan talep de sürekli yükselir.

3. İnşaat Maliyetleri Sürekli Artıyor

Gayrimenkul fiyatlarını belirleyen en önemli faktörlerden biri de maliyetlerdir. Bir evin fiyatını sadece arz ve talep belirlemez; üretim maliyetleri de doğrudan fiyatlara yansır.

a) Arsa Fiyatları Sürekli Artar

Arsa, sınırlı bir kaynaktır. Yeni toprak üretmek mümkün değildir. Bir şehirde inşaat yapılabilecek alanlar azaldıkça, arsa fiyatları yükselir.

İstanbul, Bodrum, İzmir gibi popüler lokasyonlarda arsa sayısı sabittir. Talep arttıkça fiyatlar da yükselir.
Belediyelerin imar planları, bazı bölgeleri yapılaşmaya kapatabilir. Bu da satılabilir arsa sayısını azaltır ve mevcut arsalara olan talebi artırır.

b) İşçilik Maliyetleri Artıyor

İnşaat sektöründe çalışan işçilerin maaşları yıllık enflasyon oranında artar.

Asgari ücretin yükselmesi, usta ve mühendis maaşlarını da artırır.
İnşaat projelerinde çalışan işçilerin sosyal hakları, izinleri ve sigorta maliyetleri ek masraf yaratır.
Kalifiye işçi bulmak zorlaştıkça, inşaat şirketleri daha yüksek maaşlar vermek zorunda kalır.

Bu faktörler, konut üretim maliyetini doğrudan etkileyerek fiyatların yükselmesine neden olur.

c) Malzeme Fiyatları Sürekli Yükseliyor

Bir evin inşa edilmesi için kullanılan malzemelerin fiyatları her yıl artıyor.

Demir, çimento, cam, boya gibi temel malzemeler, döviz kuru ve küresel piyasalara bağlı olarak zamlanıyor.
Türkiye’nin birçok inşaat malzemesini ithal ettiğini düşünürsek, döviz kurlarındaki artış doğrudan inşaat maliyetlerini artırıyor.
Elektrik, su tesisatı, yalıtım gibi teknik malzemelerin fiyatları da yıllık bazda yükseliyor.

Tüm bu maliyetler, inşaat firmalarının kar marjını koruyabilmesi için fiyatlara yansıtılıyor.

4. Emlak Yatırımı Güvenilir Bir Liman

Döviz, altın, kripto para gibi yatırım araçları zaman zaman büyük dalgalanmalar yaşayabilir. Ancak gayrimenkul, uzun vadede değer kaybetmeyen ve sürekli kazandıran bir yatırım aracıdır.

Türkiye’de enflasyon oranı yüksek olduğu için, insanlar paralarını korumak için gayrimenkul satın almayı tercih ediyor.
Ev sahibi olmak, kira ödemekten her zaman daha avantajlı olduğu için bireyler tasarruflarını konuta yönlendiriyor.
Emlak piyasası kriz dönemlerinde bile uzun vadede toparlanma eğiliminde olduğu için güvenli liman olarak görülüyor.

Bu nedenlerden dolayı, gayrimenkul fiyatlarının düşmesi neredeyse imkansızdır.

Peki, Gayrimenkul Fiyatları Hangi Durumlarda Düşebilir?

Fiyatların kalıcı olarak düşmesi çok zor olsa da, geçici düşüşlere yol açabilecek bazı faktörler şunlardır:

Büyük bir ekonomik kriz yaşanması ve insanların satın alma gücünün çok ciddi düşmesi
Bankaların kredi musluklarını tamamen kapatması ve konut kredisi faizlerinin aşırı yükselmesi
Çok büyük bir doğal afet nedeniyle belirli bir bölgedeki konutların değer kaybetmesi
Devletin geniş çaplı bir konut üretim politikası uygulayarak arzı aniden artırması
Demografik yapıda ani bir değişim yaşanması (örneğin, büyük bir göç dalgası nedeniyle nüfusun azalması)

Ancak bu tür durumlar genellikle geçici etki yaratır ve fiyatlar uzun vadede yine yükseliş trendine girer.

Sonuç

Gayrimenkul fiyatlarının düşmesini bekleyenler, uzun vadede yanılacaktır. Nüfusun artması, para arzının genişlemesi, inşaat maliyetlerinin yükselmesi ve arzın sınırlı olması gibi faktörler, fiyatların her zaman yükselmesine neden olur. Emlak sektörü her zaman kazandırır ve uzun vadede yatırımcılarına büyük avantajlar sunar.

"Fiyatların düşmesini beklemek yerine, doğru zamanda doğru yatırımı yapmak her zaman daha kazançlı olacaktır!"

Yiğit Yıldırım

Roots Luxury Bodrum

Mart 2025 Bodrum